行政調査・現地調査・企画のいずれも、工事費を左右する重要な作業です。自社で行うほか、難易度に合わせて社外に委託する場合もあります。
1. 行政調査
計画地に関わる法規制や、宅地造成工事に必要な水道管・下水道管の布設状況等を調査します。
2. 現地調査
計画地の高低差や面積を既存の資料で把握します。計画地周辺の道路幅員や交通規制も工事費に大きく影響するため、現地で必ず確認します。
3. 企画
宅地開発事業のマスタープランを作成し、概算工事費・工期・計画戸数・販売面積の目安をスピーディーにご提案します。
宅地開発事業に欠かせない法規制や条例等の許可・届出を行うためには、測量・設計が不可欠です。
お客様のニーズに合わせて、当社が提携する設計事務所等をご紹介します。
1. 着工前の準備
工事着工前に関係官庁への必要な届出等（リサイクル法届出・道路使用許可等）を行います。周辺居住者への工事説明は原則発注者様にお願いしていますが、状況に応じて当社も対応します。周辺家屋や道路の損傷が著しい場合、または発注者様よりご指定のあった場合は、協議のうえ家屋調査等を行うこともあります。境界塀・擁壁・ボックスガレージ等の既設構造物も、着工前に注意深く観察します。
2. その他
既設建物の建築時期によっては、アスベスト等の有害物質の撤去処分が必要になります。工事費に大きく影響するため、お見積り時の内覧が重要です。
擁壁の種別によって、以下のような特徴があります。現地条件とご予算に合わせて最適な工法をご提案します。
ガレージの種別によって、以下のような特徴があります。
道路に埋設されている水道本管から引込管を分岐し、敷地内に止水栓を設置します。引込管は土地所有者に維持管理責任がありますが、実際は市町村が代わりに維持管理しているのが実情です。
下水道は、道路に埋設されている下水道本管から取付管を分岐し、敷地内に最終汚水桝を設置します。水道と異なり、最終汚水桝は市町村が管理する場合が多くなっています。
道路工事を含むため、着工前の申請期間が必要なこと、舗装復旧範囲が工事完了まで確定しないことなど、工期・工事費には注意が必要です。水道メーター分担金や下水道受益者負担金は市町村ごとに異なるため、場所ごとの確認が必要です。
宅地が車道と歩道の分離された道路に面している場合、車庫の設置に伴い歩道を切り下げて車両の通行を確保する必要があります。
道路管理者や警察の許可がなければ設置できないため、事前の調査・協議が重要になります。
戸建住宅の二次造成費用が高額になる場合や、宅地造成等規制法との兼ね合いにより、擁壁を設置せず建物の基礎を高くして擁壁の代わりとする場合があります。
コンクリートのひび割れにはさまざまな原因がありますが、大きくは「収縮によるひび割れ」「応力によるひび割れ」「化学反応によるひび割れ」に分けられます。
原因を正しく把握して補修することが、コンクリートの維持管理には不可欠です。
地下室を築造する場合は特に防水に細心の注意を払います。新設の場合、防水・止水は外部だけでなく、内部の防水層との関連を把握して施工することが重要です。
地下水位の把握や排水方法も、あわせて検討する必要があります。
隣接地の状況によって、擁壁工事や基礎工事に伴う土留・山留が必要になります。
近年は掘削機械の選択肢が増えましたが、高低差が大きい場合は費用や期間について慎重な検討が必要です。
